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发表于 5 天前 | 查看: 148| 回复: 0

1 神奇的操作:融创神操作让商业秒变住宅,承诺的配套无法兑现

  《人民的名义》中有一个案子,高小琴通过变更土地性质,让4万元/亩的500亩工业用地摇身一变成为价值60万/亩的商业用地,后来又以土地为抵押从银行贷款5000万,打造出价值10亿的山水庄园。看上去很简单的一纸土地批文,背后却创造了数以亿计的财富。

  艺术源于生活,近期的房地产市场就发生了一个有点类似的案例。孙宏斌的融创今年初接盘了北京泛海国际项目1号地块,这是北京东四环的一个明星项目,距离孙宏斌上次接盘的乐视仅相隔一公里。孙宏斌接盘之前,这个项目原本是商业综合体,建筑面积44.6万平,其中35万平是用于商业、办公及配套建设,住宅仅有9.5万平。但融创接盘之后一通“神操作”,成功将商业用地变为住宅用地,看上去总建筑面积减少了8万平,但实际上住宅面积增加了17万平。按照目前泛海国际10万+的二手住宅单价计算,这一增一减带来的新增价值不容小视,有测算称超过200亿新增货值,实际增值可能没有这么大,但也绝对远高于融创官方回应的“50万”。

  几家欢喜几家愁,当开发商欢呼雀跃的时候,投资者的权益却被无情的侵占了。价值不是凭空增加的,增量的住宅面积来自于商业用地减少的25万平,而且原先规划的66万平米综合体商业用地直接变成了6栋高层住宅和2栋写字楼,不仅之前承诺的为业主生活提供便利的服务配套设施大幅减少,而且现有住宅的容积率、楼间距、绿化率、通风、采光、日照、往来通行等都可能受到影响,泛海国际的业主将成为最大的“受害方”,也难怪这个一向温和的高档社区竟然都拉起横幅抗议。

  图表1:泛海国际业主抗议“商业变住宅”“反对改规划”

资料来源:新闻资料

  那么问题来了,融创项目更改规划真的合理吗?业主需要为此买单吗?核心其实要回答以下几个问题:

  问题1:更改土地性质合法吗?

  合法,但操作难度极大。

  我国土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类。建设用地又包括工业用地、商业用地、住宅用地等,三者的价格差异较大,依次递增,所以变更土地用途是实现财富增值的“捷径”,但又会带来一系列重大影响。因此,我国实行严格的土地用途管制制度,土地用途一旦确定,一般不得改变。如果确实要更改,需要按照《城市房地产管理法》第十八条的规定,改变土地用途需要经过出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订变更协议或重签出让合同,调整土地出让金。

  具体的流程是申请人向规划部门提出变更申请——规划部门审批、国土部门征询意见——规划管理委员会审核——国土部门核定费用——签订变更合同,报批变更后的土地使用性质。土地用途变更要求更改后的土地使用符合城市发展总体规划,流程较为复杂,且规委会级别较高,加上商业用地和住宅用地的土地使用权最高年限不同,前者是40年,后者是70年,所以操作起来难度更大。

  但实际上北京泛海国际项目1号地块并不是第一次修改规划,早在 2008年12月商业地产大热之际就调整过一次,增加了商业办公用地的建设面积,相应减少了住宅用地建筑规模,这次只是反向操作,商业遇冷,调减了商业用地的规模。

  问题2:北京“商改住”合法吗?

  政策支持的是“商改租”而非“商改住”。

  从国家层面上看,2016年6月国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)第十二条规定:“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”但需要明确的是,这一政策一直被过度解读,在商业用房过剩、租赁住房不足的背景下,为了补充租赁住房的供应,政策支持的只是“商改租”而非“商改住”,虽然租赁住房也有居住功能,但和商品住房存在很大的差异,租赁住房不可对外销售,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效,所以“以租代售”、将不可售变成可售都是不可行的。

  尤其在2017年3月北京出台了史上最严的“商改住”禁令《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,第一条就规定“商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。”商业用地性质不得随意变更。第八条进一步强调“开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。”明令禁止违规更改商业用地土地用途的行为,并会给予严厉的处罚。

  当年5月,北京珠江投资顶风作案,将位于通州区马驹桥附近的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售,被北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈,对开发商开发资质进行降级并责令其限期整改,整改期间暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信。

  所以商业用地的性质是可以调整的,但现行政策支持的仅是租赁住房,在一定年限内不能出售,目前的公示对土地性质的描述不是很全面,如果是改变为可对外销售的商品住宅,则需要给出一个合理的解释。

  问题3:调整规划是否违反《购房合同》?

  若有约定,但未遵守,已违反合同约定。

  泛海世家300多住户业主在《致北京市规划和自然资源委员会的一封公开信》中称:购房时签订的《购房合同》第9条约定“出卖人确需变更《建设工程规划许可证》规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准”。

  如果上述情况属实,那这次融创调整规划、更改土地用途、公示征求意见的操作流程明显与《购房合同》的约定不符,在公示前并没有书面征求业主的意见,业主并不知情,在看到规划局网站的公示后,“才在小区无人关注的工地出入口的一个门岗、被遮阳伞挡住的施工挡板、关闭的消防通道大门上,找到了规划变更征求意见的公示”,知情权、参与权、表决权未能得到保障。

  一旦公示后,如果采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等基本要求满足国家规范要求,通常规划部门不会提出异议,而且公示的截至日期为6月8日,留给业主的反馈时间基本没有了。

  图表2公示张贴在泛海国际小区工地出入口的门岗

资料来源:新闻资料

  问题4: 城市别墅改建高层,需要征得邻居同意吗?

  需要,保障不影响邻居权益。

  这次调整规划的一个巨大变化是“泛海世家西府后的5栋城市别墅直接改成5栋11层高的公寓楼”,据悉,原本这五栋别墅已经在2018年建成,价值30多亿元,本来传说将来入住的是柳传志、马云、史玉柱等泰山会的成员,但正在被悄悄拆除,周边的泳池已经被拆完了。

  这五栋别墅和泛海世家是同一宗地,拆除后改建为高楼,势必会破环原有的整体规划,影响现有住宅的通风、投资、采光、日照等,降低现有住户的居住质量。从现行法律来讲,所有者可以自行拆除已建成的别墅,但如果是拆除后重建,就需要报规划部门审批,并且不损害其他业主的利益。如果同一小区居民普遍反对,那规划不可更改。

  问题5:承诺的商业配套没有实现是否合法?

  合同有约定或者体现在宣传物料中对购房者订立合同产生重大影响视为违约。

  按照原本的规划,这一地块是泛海国际社区的商业配套,变更土地性质后,配套、商业及办公用地建面由35万减少至10万,之前承诺的商业配套并没有实现,使本就不够完备的商业配套设施更加稀缺,进而影响周边住户的生活品质。

  对此,业主可以先看购房合同,如果里面有约定但没有实现,业主有权利要求开发商承担违约责任,并提供相应的赔偿。如果合同中没有约定,但宣传物料可以提供佐证,对购房者订立合同产生重大影响的,也可视为违约。据悉之前泛海就将详细规划制作成宣传片中向业主展示,对应模型仍在泛海售楼处进行宣传,更改规划后严重不符,涉嫌虚假宣传和违约,业主可以此反对开发商修改规划或者索赔。

  2 频发的骗局:中国式购房的十大骗局全解密

  融创事件绝不是个案。无论是高档还是低档社区,无论是不是知名开发商出品,房地产的侵权事件每天都在中国的房地产市场发生。投资者遭遇的侵权行为涉及到广告宣传、销售环节、交付环节、配套变更等各个方面。不仅在购房前有可能掉进开发商的认购陷阱,在购房后,开发商的很多“临时操作”也会让购房者有苦难言。结合以往案例,我们梳理了目前最主要的十种房地产骗局:

  骗局1:制造现场热销假象。在销售现场,开发商为了营造销售兴旺的气氛,经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样,让购房者觉得已经没有多少套房屋。故意制造紧张感,使购房者在没有认真考虑的情况下就冲动的签合同,交定金。更有甚者存在捂盘的行为,即开发商领到了预售许可证,却没有按照规定将所有房源一次性推售,而是根据销售需要分层多次开盘,人为制造热销假象。据新闻报道,2017年南京的一处名为云树公馆的楼盘领取了2幢、3幢两栋楼的预售证,上网房源总套数共1051套。然而开盘后云树公馆展厅现场并没有所有房源的公示,公示房源的楼层也少了大半。销售人员表示开盘当天就卖出了400多套,然而开盘1000套卖出400套和开盘500套卖出400套显然效果不同,如此一来也有助于开发商推出后续房源时顺势涨价。根据南京房管部门的相关规定,领取商品房预售许可证后的楼盘,必须在10天内一次性公开销售全部房源,分层卖房的这一行为已经涉嫌严重违规。

  骗局2:随意虚构赠送面积。赠送面积是许多开发商销售时的宣传点,“买一送一”“两房变三房”看似诱人,但实际上是否赠送、如何赠送,业主往往在购房后才发现是一个骗局。比如用层高来当赠送面积,再比如“赠送面积”其实是属于公共地方的,如果自己改造就属于违建等等。一个案例是,2017年深圳海滨假日雅居业主将开发商起诉至法庭,说开发商宣称该楼盘“赠送超大入户花园,双倍空间”。但在签合同时,业主们被要求在3分钟内签订所有合同,并附加一份委托书,让买房人委托一家叫“裕达”的公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现,开发商当初承诺赠送的面积并没填平,就是从1楼通到19楼的天井,而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金,隐瞒了有关部门,“偷来”的面积。

  骗局3:开发商跑路,期房烂尾。开发商在建设过程中,如果出现资金链断裂,无法继续施工,甚至负责人跑路的情况,购房者可能面临全部销售款的损失,也要继续承担银行贷款的还款责任。应对这种情况,政府通常会介入与开发商和其他利益关联方协调复工事宜,帮助企业清产核资、申请破产重组等等,但所需时间较长,不确定性大。2015年广西南宁红日山湖“维权门”事件中,该项目一期按照合同原定于2014年12月31日交房,然而到了交房日期后并未兑现,开发商一再延期交房,到最后直接宣布停工。据了解,农业银行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设,到2014年3月已累计发放贷款4.45亿元。但后来农行发现红日公司大量挪用销售货款,多次责令其资金归还,但公司一直不配合整改,且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押,最后农行暂停放贷,确认开发商资金链断裂。购房者经过3年艰难维权,直到2018年在南宁市委市政府的协调下开发商才分四次初步交付了所有住宅。还有一种情况是楼房主体已完成,烂尾部分并不多,业主在得到相关部门支持后选择筹资自救。例如,昆明誉峰国际是盘龙区清泉村城中村改造项目,早在2014年9月项目主体结构就已经封顶断水,只剩下一些收尾的工作,然而由于开发商资金断裂,该项目于2014年10月停工。业主不得已只能展开筹款自救活动。2017年,政府出面组织的第一次自救由于种种原因失败,2018年,业主开展第二次自救,共筹集8200万自救款,2018年9月终于复工,直到今天,北部的商业部分毫无动工迹象,部分住宅项目仍在施工中。

  骗局4:房屋质量不过关。房屋质量问题是大部分业主最关心的问题,然而在房屋质量方面,即使是知名房企开发的楼盘,也不能完全避免出现质量缺陷,包括房屋结构、内部精装修、公共区域的电梯、单元门、建标、建材等等方面的质量不合格或与广告宣传不符。例如,2017年8月,杭州富力十号院精装修曝出严重质量问题,遭遇大批业主维权。200多户人家几乎家家存在人踩上去地板缝隙就会冒灰的问题。更让业主无法接受的是,阳台栏杆连接方式竟然是用胶水,正常的阳台栏杆应该埋入墙体内,或用铆钉固定,用胶水连接存在巨大安全隐患。同时该项目还被曝存在渗水和发霉问题。同年9月,上海恒大佘山首府多名业主投诉,项目存在严重的质量问题。2017年6月交房后,小区有200多户精装房屋出现大面积霉变,有业主家里背景墙、踢脚线出现霉斑。2017年7月,杭州阳光城翡丽湾精装修房交付,有业主发现墙纸发霉、外墙开裂、地板泡水等一系列质量问题,最令人难以接受的是屋内门用纸板制成,柜子板材用草制成。起诉后才发现开发商擅自更换装修公司,2000元/㎡精装房成本仅500元。

  图表3用胶水连接的阳台栏杆和用草制成的柜子


资料来源:新闻资料

  骗局5:“商改住”行为导致商业配套缩水,影响居住环境。一部分商业项目,处于城市核心地段,变更土地规划,将商业用地改为住宅用地的确可以增加开发商的利润。但开发商的“商改住”行为往往会导致购房时承诺的商业配套严重缩水,也可能会影响小区的采光和居住环境。例如,2017年西安万科燕园“商改住”事件引发大量业主维权。2015年2月,万科城8#地一期项目,也就是万科城三期燕园开盘。这个项目在子午大道、西长安街十字路口西北方向,在小区的东部和南部规划了大量商业配套,“燕园50万方商业”“超强教育配套”为宣传卖点吸引众多业主。然而2016年情况发生了变化。6月,《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》发布,为开发商商改住提供了契机,7月,商业项目的建设方中启置业公司向有关部门申请将部分商业用地调整为居住用地,原先占地7.9万方的商业用地变更为7万方住宅用地及0.9万方商业用地,商业项目占地缩水到原来的1/9。10月,规划变更公示在小区一处人迹罕至的角落,12月,中启置业公司向国土局提出申请,将该地块土地用途变更为住宅用地。2017年2月,区房管局回复业主,申报资料正在审查中,如有涉嫌欺诈的商业行为,业主可依据合同通过法律途径维护合法权益。然而业主维权十分艰难,最后不了了之了。

  图表4西安万科燕园大量商业变为大量住宅

资料来源:新闻资料

  骗局6:学区承诺无法兑现。一些开发商为了促进销售,将购房者最关注的学区作为一大卖点。但是在建成交付后,关于学区的维权也是最多的。一是开发商本身没有自建学校,需要教育局划片分配到周边其他公办学校。但实际上即使一期二期能入学,三期四期都不一定能分配到划片范围内。例如,2015年郑州瀚宇天悦三期学棠维权事件中,开发商声称业主在7月前付清首付,子女可以在当年秋季报名上龙门实验学校,但后来只有金水区户口和暂住人口可以上该小学,其他都被分流了。2016年民安北郡维权事件中,开发商承诺孩子能上附近的区重点惠济区实验小学,但学校认为房子没交,应去实际居住地附近入学,引发业主维权。最后一期稳定划片区重点惠济区实验小学,二期经历过艰难维权,三期就直接被划片到开元路小学了。二是开发商自建小学、中学,引入教育集团。如果是作为总校的分校,那么师资力量肯定比不上总校。如果是教育局管理的公办学校,同样面临学位有限的问题。如果引进教育集团,学费可能很高。三是开发商保障学位入学,但学位依然是有限的,宣传时说一房一位,但实际上还有种种限制。例如北京中粮万科公司开发的长阳半岛曾打出“买长阳半岛,上北京四中”的宣传语,但后又称北京四中与长阳半岛的入学名额签订时限仅为6年,此后续签与否将视政策而定,引发24名业主维权上诉,其销售时宣传的北京小学长阳分校入学优先权也因教育局划片变更而难以保证。

  图表5瀚宇天悦三期学棠业主拉横幅维权

资料来源:新闻资料

  骗局7:交通规划无法兑现。开发商在宣传中多以“地铁房”为卖点,但如果城市交通规划发生变化,到手的“地铁房”也可能落空。例如在郑州和昌林与城维权事件中,2017年业主在和昌林与城买房时,工作人员宣传小区旁边有地铁3号线的站点,2020年底就要开通,交通非常方便。然而近期交房时,业主发现按照国家发改委的最近批复,地铁3号线北延线,包括延伸到小区门口的”天轩街站“,并未有任何市政文件说明。此外小区南部还多了一条铁路,距离小区只有250米,而项目在销售宣传时并未如实告知客户,使业主纷纷要求退房。

  图表6和昌林与城业主因交通规划与宣传不符维权


资料来源:新闻资料

  骗局8:擅自变更承诺的容积率。开发商违规变更容积率会给业主带来很多负面影响,一是居住舒适度下降。楼层数的增加会遮挡视线,入住人数的增加使公共设备加速老化、安防难度提高,小区绿化率降低影响环境质量等等。例如,2014年海南东方市鸿坤Ÿ理想海岸维权事件中,开发商用在原规划基础上增加了温泉体验和大型商场的理由,通过加层数、增单元、改户型的手段,使小区容积率从1.86增加到了1.98,总户数从4500户增加到了7700户,建筑总面积增加了近9.5万平方米,与宣传的低容积率和低建筑密度不符,引起业主强烈不满。二是可能造成业主拿不到房产证。例如,青岛的福临万家二期项目由于超容积率建设,应按规定补缴土地出让金,但开发商迟迟没有补缴,因此业主在收房后一直拿不到房产证,直到最近还有业主反映此问题。

  图表7小区通过增加住宅层数改变容积率

资料来源:新闻资料

  骗局9:别墅区改为高层区。开发商在销售时宣传小区规划别墅群,居住环境好,而后又通过修改规划的方式将别墅区改为高层区,配套的自然景观也随之缩水。惠州大亚湾龙光城曾在2016年要把规划别墅区改为75栋33层高层住宅,该规划变更引发大量业主抗议维权。根据住建局召开的听证会公开信息,开发商以学位紧张为由,决定在项目剩下未开发的商住用地中,拿出七万多平方米作为学校、体育中心等配套建设用地。该调整后,造成项目剩余的商住用地少了约七万平米,而计容建筑面积不变,导致项目原别墅用地变成了高层住宅用地。听证会结果是业主高票通过同意此变更,但后又有业主称听证会存在开发商舞弊的情况,已提交联名反对意见书。

  骗局10:绿地、停车位等配套缩水。开发商在销售时承诺车位配比为1:1,但在实际中出现停车位不足的现象。开发商或缩短停车位宽度,导致业主停不进车,或直接把规划的绿地变成了停车场。例如,2016年初,融创收购了浙江耀江集团开发建设的东方普罗旺斯别墅,重新升级打造,改名为北京壹号庄园别墅。这是一个有着十年历史的老项目,容积率仅0.3,北京“限墅令”推出后,不再有容积率1.0以下的别墅用地,使该项目具有相当的稀缺性。但近期据业主反映,开发商通知2017年销售的期房合同中赠送的地下车位被回填,改为在小区西侧占用原规划绿化带和儿童游乐场,修建地面停车场。经过进一步了解,开发商在申报项目和得到的批复中,只得到110个车位的批复,而住户一共236户,开发商先通过合同承诺赠送车库使房子高价出售,再占用公共绿地建设本没有通过批复的车位,侵害业主利益。无独有偶,融创收购的青岛万达维多利亚湾也出现了改绿地为停车位的情况,据业主称融创接手后在2018年10月曾经修改过景观设计规划,所以多出来近400个车位。但并没有告知业主,目前业主正在维权。

  图表8青岛融创维多利亚湾改规划的绿地为停车位

资料来源:新闻资料

  3 艰难的维权:纠纷认定难度大,采取正确方式合理应对

  开发商擅自调整规划,改变用地性质和房屋用途,致使规划范围内的住宅小区容积率、绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化,或实际交付给业主的房屋与合同约定、广告宣传不符的行为,业主维权是有法可依的。但在实际维权过程中,业主很难得到满意的结果。一方面,认定宣传资料、售楼书为合同附件有一定的难度,售房合同中也很少会将小区规划图作为合同附件,给开发商推诿责任提供了借口。另一方面,开发商更改小区规划通常不会事先征询业主的意见,而是在取得规划部门变更批准后,依照《商品房销售管理办法》第二十四条规定通知业主,然而如果开发商张贴告示在不起眼的地方,业主过了申诉时间没有注意到,再申请行政复议就会困难许多。泛海国际的业主就是在无意中看到规划局网站的公示,才在小区的角落找到了规划变更征求意见的公示。可想而知,如果业主没有发现公示,再提出异议就困难重重了。

  在过去的维权事件中,大部分的维权之路都比较艰难,只有部分案件在政府、开发商、业主三方均有解决诚意,并做出相应努力的基础上才有了相对满意的结果。业主维权采用的方法通常有以下三种:

  一是直接与开发商交涉。遇到权利受侵害时,业主第一时间会去找开发商交涉。如果规划变更只是涉及到一些公共规划布局,拆建成本低,有诚意的开发商会给出一些解决方案,比如在融创维多利亚湾维权事件中,融创的回复是可以取消地上车位,恢复绿化,但需要60%的业主投票同意。如果规划变更涉及到土地性质的更改,拆建成本很高,或者根本无法达到宣传时的承诺,开发商通常会找各种借口推卸责任,直接交涉往往收效甚微。例如在西安万科燕园维权事件中,业主多次拉横幅,与开发商交涉,而西安万科给出的回复是“因商业地块不属于万科,且在项目销售时,也有相关公示,不存在欺骗行为”,但据查申请土地性质变更的中启置业有限公司股权经过一系列变更于6月又重新回到了万科的手中,万科的说法无法立足,业主后来多次维权也未得到明确结果。郑州和昌林与城维权事件中,开发商一直坚持销售人员并未宣传和承诺地铁2020年通车,铁路问题也在售楼部有公示,但是据多位业主反映,并没有置业顾问引导让仔细的阅读展示板上的“不利因素”,置业顾问也确实以地铁作为宣传卖点,双方僵持不下。

  二是向规划局、房管局等规划行政主管部门投诉。按照我国《城乡规划法》规定,房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定,为此必须经过政府规划部门审批。因此,开发商在房地产开发过程中,擅自更改规划设计的,比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等,违反了规划管理方面的行政法规规范,系行政违法。对此,规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定,即使经规划部门批准的规划变更,开发商也需要给业主提供书面通知,如果业主未收到书面通知,也是不合规的。如果遇到开发商资金链断裂导致建筑烂尾的情况,也通常需要政府介入协调。因此,上述维权事件中业主大部分都采取了向相关政府部门或规划行政主管部门投诉的方式进行维权。但是在部分维权事件中,开发商没有事前征得业主的同意,却取得了规划行政主管部门批准,也履行了通知程序的情况,行政主管部门可能会在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝处理。在这种情况下,根据《宪法》、《物权法》赋予公民合法私有住宅物业不受侵犯的规定,即使规划变更已经公示,业主可以走行政复议的流程,看是否有流程违规。

  从实际维权结果来看,仍在公示中的规划变更,政府相关部门会考虑业主的意见进行重新审议。例如在惠阳某项目别墅改高层维权事件中,已经购买了商品房的业主相当不满。当地住建部前期称开发商改变规划是在容积率许可的范围,不属于违规。不过因公示期受到业主的质疑,政府又重新召开会议讨论是否通过其申请。已经公示过的规划变更,尤其是土地性质改变,别墅改高层等拆建成本很高的变更,则很难照顾到业主的诉求。例如,在西安万科燕园维权事件中,有业主向政府部门投诉,而根据2018年5月的长安区委回复,确认万科燕园土地性质变更成立,并表示该变更未对周边住宅产生日照影响。

  三是向法院提起上诉,要求开发商履行承诺。如果购房合同主文中双方约定的内容,包括广告中许诺的核心卖点,房屋质量要求、小区规划不得更改,或者在附件中有规划图的详细情况等等,那么应当视为双方已有约定,开发商擅自更改规划或不履行合同承诺,应承担违约责任。若合同中没有相关内容,要看当时购房时的广告和宣传资料是否对购房决策起到重要作用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

  向法院起诉是相对有效的维权途径,但是由于开发商宣传时多为模糊概念,如学区房、地铁房等承诺并不受开发商一方控制,因此维权难度也很大。在北京中粮万科学区房维权事件中,起初万科的回应是不存在“六年时限”,但相关的入学要求需以届时相关教育部门、学校的制度、通知等为准。业主认为不确定性仍然很大,起诉至法院要求中粮万科取消“上四中”的期限限制,继续履行入学承诺,一审法院判决支持了该诉求。但业主后来也表示,即使最终胜诉,开发商能否实际履行判决保证能上四中还很难说。

  对于购房者来说,为尽可能避免掉入陷阱,在购房前应在销售现场保持清醒,谨慎抉择,在签订合同前,确认好开发商有无在宣传中提及项目的不利因素(往往在宣传单上小字标明),保留好销售部门的销售广告和宣传资料,可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。最好可以进行实地考察,并到规划部门了解城市的规划,特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图,对于平面图内含糊不清的部分,应该要求标注上文字并盖章确认。签订合同时要仔细阅读合同及附件,注意有无不利于业主的格式条款,如果开发商要购房者签订委托书,一定要仔细审阅委托书的内容是否合法。在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续,是否尽到了通知业主的责任。一旦发生维权事件,业主事前保留好资料证据,也能够在与开发商交涉中占优势,能够依照《城乡规划法》、《合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规维护自己的合法权益。

  (本文作者介绍:如是金融研究院执行总裁、如是资本创始合伙人。)人大经济论坛


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